Sie besitzen die nötigen Flächen und den Willen, doch noch sind ihnen weitgehend die Hände gebunden: Offene Immobilienfonds dürfen gemäß Kapitalanlagegesetzbuch praktisch nicht in die Gewinnung und den Verkauf erneuerbarer Energien einsteigen. Das passt angesichts der Dringlichkeit der Energiewende nicht mehr in die Zeit und soll sich nun mit dem Zukunftsfinanzierungsgesetz, dessen Referentenentwurf kürzlich vorgestellt wurde, ändern.

Nach den bisher bekannten Plänen dürfen die Fonds zukünftig selbst Photovoltaikanlagen aufstellen, betreiben und den Sonnenstrom ins öffentliche Netz einspeisen.  So soll mehr privates Investorengeld für die Erneuerbaren mobilisiert werden.

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt die Reform. Diese verspreche, wie die stellvertretende Hauptgeschäftsführerin Aygül Öskan im Fachmagazin procontra hervorhob, „aus Sicht der Immobilienwirtschaft einen echten Push für den Betrieb von Photovoltaikanlagen“. Jedoch müsse noch die 10-Prozent-Obergrenze im Investmentsteuerrecht angegangen werden, die für Stromeinnahmen von Spezial-Investmentfonds gilt.

Ein offener Immobilienfonds kann auch mit Photovoltaikanlage auf dem Dach nicht garantieren, dass Anleger Gewinne erzielen oder gar vor Verlust schützen. Bei langfristigen Mietverträgen sind Risiken wie Insolvenzen von Mietern möglich und dadurch resultierende Leerstände – besonders in Innenstadtlage. Offene Immobilienfonds haben eine Fremdfinanzierungsquote, sprich laufende Kredite. Steigende Zinsen können somit das Ergebnis belasten. Auch wenn die Inflationsraten hoch sind, bedeutet das nicht automatisch, dass die Preise der Gewerbeimmobilien des jeweiligen Fonds steigen werden. Die Preise hängen von der Entwicklung des Angebots und der Nachfrage an den jeweiligen Standorten ab. Der Bestand an Büro-Immobilien ist oft sehr hoch, der in Zeiten von Home-Office und Flexibilisierung weniger gebraucht wird. Die Zusammensetzung des Immobilienportfolios ist hier ausschlaggebend.

Gesetzlich ist zwar einiges passiert, dennoch ist die Bewertung offener Immobilienfonds ein Kritikpunkt. Während Fonds mit Immobilienaktien und REITS tagtäglich an der Börse gehandelt werden und dadurch ihre faire Bewertung erfahren, weichen die Kurse der offenen Immobilienfonds stark ab. Externe Gutachter bewerten lediglich einmal im Quartal den Immobilienbestand, wobei die Objekte nur einmal im Jahr in Augenschein werden. Der eigentliche Wert der Anlagen kann deutlich unter dem realen Wert liegen. Reagieren und Kapital abziehen können Anleger nicht mehr. Es gibt gesetzlich vorgesehene Halte- und Rückgabefristen. Der Anleger muss seine Fondsanteile ab Kauf im Regelfall 24 Monate halten und vor der Rückgabe unwiderruflich ankündigen, dass er die Anteile zurückgeben will. Die Rückgabefrist beträgt dabei 12 Monate.

In der Finanzkrise haben offene Immobilienfonds als sicherer Hafen für größere Geldbeträge große Probleme verursacht, bis zu Fondsschließungen und großen Verlusten. Neue Einkommensquellen zu erschließen, scheint nicht nur eine Frage der Energiewende zu sein. Die Rentabilität hängt stark von der Vergütung der Einspeisung ab und den entstehenden laufenden Kosten zu errichtenden Anlagen ab.